申万房地产投资开工大超预期

春节期间销售火热，三四线市场或超预期。1-2月销售面积和金额分别为10471万平和7361亿，同比分别增长49.5%和77.6%，较12年12月分别提高48.3和68.6个百分点，大幅超过我们预期的销售面积增速15%。数据反映了春节期间销售火热的局面，申万跟踪的45个城市销售套数增长84.2%。1-2月全国商品房销售面积增速与申万跟踪的45个城市的增速差距明显缩小，从12年3-12月平均55%缩小到35%，表明三四线销售可能存在明显的超预期，这可能与今年的返乡置业高潮有关。但由于节后三四线市场持续性及国五条对市场的影响均有待观察，暂维持13年销售面积增速8%的预测。

开工投资大幅回升，但全年投资难有大幅增长。2013年1-2月全国房地产开发投资额6670亿元，同比增长22.8%，较12年12月上升10.4个百分点，高于我们预期的15%。我们认为数据上存在一些难以理解之处，但有3点值得关注：1）1-2月竣工增速快于开工增速，土地购置费也难有大幅增长，与施工面积增速及投资增速上升矛盾；2）1-2月投资环比上年12月降幅远低于过往年度，可能与1-2月漏报情况逐年减少有关；3）资金来源增速33.7%，与去年12月基本持平，与投资增速提高的趋势有所背离。全年来看，由于12年新开工面积为负增长，拖累13年施工面积及投资，预计全投资难现大幅增长，维持增速16%的预测，考虑去年低基数效应，预计1-2季度投资回升的趋势延续。1-2月新开工面积2.3亿平，同比由负转正，增长14.7%，较12年12月上升16.1个百分点，高于我们预计的3%，但与我们预计的剔除保障房以后13%的新开工增速基本相符。由于销售情况较好，我们认为目前新开工温和回升趋势正在延续。但由于今年三四线供应相对充足，同时开发商对国五条对销售的影响需要一段时间观察，因此预计近期新开工回升力度整体上将相对温和，暂维持13年新开工面积增速9%的预测。

维持各项预测。维持13年销售面积、投资、新开工面积同比增长8%、16%、9%的预测。

短期因为恐慌杀跌提供中期买点，建议优配行业龙头和优质二线股。国五条细则出台，且力度超预期，引发投资者对未来不确定性的担忧和恐慌。我们认为，投资者恐慌性下跌反而提供中期买点，特别是一线龙头和优质成长个股。主要的理由是，一线地产股的2013年PE不到8倍，处于历史低位水平，而从龙头来看，中期增长和行业集中度提升的格局并没有发生改变。我们建议投资者优选政策受损幅度较小的主流产品定位、刚需城市布局的开发商，如万科、保利、招商以及华夏幸福(600340)、荣盛发展(002146)、金科等。

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